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娄公积金发〔2015〕14号娄底市住房公积金管理中心关于印发《娄底市住房公积金个人贷款操作规程》的通知各管理部、中心各科室：现将《娄底市住房公积金个人贷款操作规程》印发给你们，请遵照执行。娄底市住房公积金管理中心2015年4月7日娄底市住房公积金个人贷款操作规程第一章总则第一条为规范住房公积金贷款行为，统一操作规程，防控贷款风险，更好地开展“一站式”服务，根据《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）、住建部、财政部、中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）、《娄底市住房公积金管理办法》（娄政办发〔2010〕18号）等规定，制定本操作规程。第二条具有完全民事行为能力的住房公积金缴存人在娄底市住房公积金管理中心（以下简称管理中心）申请住房公积金贷款时适用本操作规程。第三条本操作规程由管理中心信贷科负责组织实施，各管理部具体承办，受委托贷款银行（以下简称受托行）、担保公司协办。第二章贷款种类和条件第四条住房公积金贷款包括以下种类：（一）期房贷款；（二）现房贷款；（三）建造住房贷款；（四）购二手房贷款；（五）翻建、大修住房贷款；（六）商业按揭转住房公积金贷款。第五条申请住房公积金贷款应当符合以下条件：（一）借款人所在单位和个人连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，且当前正常缴存。“正常缴存”是指缴存单位（职工）根据管理中心住房公积金缴存相关规定，按月足额（相应缴存基数和缴存比例）缴存住房公积金(缴存职工在申请贷款时，其最近一个月住房公积金缴存日与申请贷款日的时间间隔可不超过3个月)。（二）缴存职工家庭（父母、配偶、成年子女）三年内购买、建造、翻建、大修自住住房（购买期房的，以网签购房合同时间计算；建造、翻建自住房以《建设工程施工许可证》批准之日起计算；购买现房的，以房产证发放之日起计算）。（三）借款人须有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力；月还款额不得高于家庭月收入减去家庭成员月最低生活费用支出，月人均最低生活费用支出核定标准为市人社局发布的上年度当地城镇居民人均最低月生活费用支出；家庭收入可采用增加辅助还款人的方式进行增加还款能力。（四）能够提供管理中心认可的贷款担保，借款人同意管理中心规定的偿还和担保方式。（五）在娄底以外缴存住房公积金的职工，到管理中心申请贷款时，就业地或户籍地必须在娄底行政区域内；（六）原则上借款要以所购房做抵押。第六条子女为住房困难的父母购房可以申请贷款，父母为住房困难的子女购房也可以申请贷款，但借款人夫妻在管理中心总贷款次数不能超出两次。第七条有下列情形之一的，不予贷款：（一）有尚未还清的住房公积金贷款；（二）利用本人住房公积金正在为他人提供贷款担保的；（三）职工夫妻申请第三次及以上贷款；（四）购买别墅、多层连体别墅及投资投机性住房等；（五）产权有异议的房产；（六）法律法规规定不能设定抵押的房产；（七）借款申请人（包括配偶，下同）个人信用信息存在以下负面信息之一的：1.存在因信用不良被起诉的记录；2.以往贷款存在逾期且已抵扣住房公积金还贷或由担保人代偿；3.信用卡当前存在逾期；4.单笔贷款存在连续逾期3期，累计逾期6期（含）以上，且被贷款人认定为恶意拖欠的。第三章贷款所需资料第八条缴存职工申请住房公积金贷款必需提供以下资料的原件和复印件：（一）基本资料1.夫妻双方身份证（复印件需3份）；2.婚姻状况证明：已婚的提供结婚证，夫妻双方户口在同一户口簿内的，可用户口簿证明；单身职工提供未婚或未再婚证明（户口所在地婚姻登记处提供，七天内有效），离婚的还须提供离婚证、离婚协议（或离婚判决书），丧偶的还须提供户口簿或死亡证明。（二）购房资料1.购商品房的，提供网签备案合同及首付款收据；2.购二手房的，提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、契税发票。没过户的，提供购房合同。3.建造住房的，提供《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》；或国土部门出具的农村宅基地使用批复、工程预算。4.拆迁安置的，提供拆迁补偿安置协议。（三）抵押资料1.使用期房抵押的，提供房产测绘部门的房屋分层分户平面图。2.使用现房及商业门面抵押的，提供房产证、国有土地使用证。（四）信用资料（提供原件即可）借款人夫妻双方个人信用报告。申请异地贷款的，需提供职工住房公积金近半年缴存流水（须网上查证是否属实）及贷款情况证明、收入证明、工资发放银行的近6个月的工资明细、户籍和工作地的住房套数证明，购房地房地产管理部门提供的无房证明。（五）还款资料借款人在受托行的银行卡或住房公积金卡，工资卡在受托行的，以工资卡为优先。第九条缴存职工申请商业按揭转住房公积金贷款的，还需提供以下资料的原件和复印件：商业贷款《借款合同》；商业贷款结清凭证；所购房已办好房产证的提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，期房必须是已在管理中心准予贷款的楼盘。第四章期房贷款项目审查第十条管理中心风险评估小组、管理部对期房贷款项目实地考察，从项目的合规性、项目技术和财务可行性、项目产品市场、项目融资方案、还款来源可靠性、担保、保险等角度进行合作风险评估。对已经封顶的项目由管理部单独完成评估，将封顶楼盘的资料和照片传输信贷科。第十一条项目审查在5个工作日内完成，由风险科召集贷审会审批，对不符合贷款合作条件的楼盘，管理部应当向开发公司说明理由；符合贷款条件的管理部按省、市两级的贷款管理办法规定与楼盘开发公司签订合作协议，并由信贷科将符合合作条件的楼盘交科技信息科发布网上。第十二条管理部应建立按揭贷款合作楼盘“期转现”台账，及时将期房预抵转现房抵押，以规避风险。第五章信息查询第十三条申请贷款职工拥有的住房套数认定以在管理中心贷款次数为准。第十四条个人信用信息查询。（一）借款人夫妻需签订授权管理中心查询个人信用信息的授权书，信贷员将借款人夫妻双方的身份证复印件张贴在授权书上。（二）管理部应建立住房公积金贷款个人信用信息查询台账，依规查询，逐笔登记，并对异议处理情况予以记载。（三）借款申请人夫妻个人信用信息存在单笔贷款（含信用卡，下同）累计逾期6期（含），连续逾期3期（含）以上负面信息的，须向管理部出具相应金融机构提供的判定是否恶意拖欠的《逾期情况证明》。第六章贷款额度及期限第十五条贷款最高额度按市住房公积金管理委员会批准的最高额度执行，最长期限30年。第十六条贷款额度审定：（一）购买商品房贷款。90平方米（含）以下的贷款额度不得超过购房合同总房价的80%，90平方米以上的不超过购房合同总房价的70%，如用现房做抵押的，额度同时不得超过该房屋评估价的70%，同时均不得超出住房公积金贷款最高额度。（二）商业按揭转住房公积金贷款。贷款额度不得超过转贷时商业银行贷款余额，并且不能超出住房公积金贷款最高限额。（三）拆迁安置房贷款。贷款额度不得超过除补偿款外的应缴房款，且不得超出住房公积金贷款最高额度。（四）购首套毛坯房贷款。可在购房合同总价70%的前提下再追加不超过购房合同总房价20%的贷款，但不能超出最高限额。（五）以质押担保为保证方式的贷款，贷款额度不得超过质押权利证票面价值的90%，同时不得超出最高限额。（六）建造、翻建、大修自住住房不高于抵押物评估价的70%，且不超过实际工程造价，也不得超出最高限额。第十七条月还款额不得高于家庭月收入减去家庭成员月最低生活费用支出。借款人夫妻有其他贷款或担保的，一并纳入月偿还本息额测算。第十八条贷款期限确定：（一）住房公积金贷款期限最短不得少于一年。（二）贷款期限最长不得超出30年。（三）贷款期限原则上不能超出法定退休年龄的工作年限，即男性职工、干部为60周岁，女性职工为50周岁，干部为55周岁（县处级以上干部及拥有高级职称的为60周岁）。（如法定退休年龄变更，以人事部门的文件为准。）贷款期限经管理部认可后，可延长至法定退休年龄后5年（贷款审批人员根据借款人信用状况、收入状况、健康状况等综合评估后，确定是否予以延长）。（四）贷款期限不超过房屋剩余的国家规定使用年限。（五）用现房设定抵押的，该抵押房屋以竣工时间为起点（以在房产交易部门登记备案为准）计算不超过20年。第七章抵押物的设定与评估第十九条贷款抵押物的设定（一）原则上以所购房设定抵押。（二）拆迁安置房贷款、建造自住住房贷款、翻建和大修自住住房贷款等不能办理期房抵押的，可以用其他房产（不属于拆迁范围）抵押。（三）未成年人的房产（含共有产权）不能设定抵押。（四）父母为成年子女购房或子女为父母购房，如父母和子女不在同一城市的，借款人可用其他现房设定抵押。（五）商业按揭转住房公积金贷款和购买二手房贷款的职工，因资金不足，在住房公积金贷款前，不能偿清商业按揭贷款或所购房不能过户时，职工可以选择担保公司做阶段性担保。第二十条借款申请人以共有产权房屋设定抵押的，须征得其他共有权人的同意，并签订抵押合同，办理抵押登记。借款申请人以共有权房屋申请贷款时，最高额度不得超出其所拥有的产权份额，同时不能超过贷款最高限额，份额以《房屋所有权证》或买卖合同上记载的内容为准。共有权份额没有明确的，按共有权人平均份额计算。第二十一条抵押物资产的评估（一）现房和商业房产抵押评估。按房地产主管部门发布的指导价为评估基准，评估价应考虑房产的新旧程度、结构、所处楼层和地段环境等并参考周围市场价进行综合评估。（二）商业房产要求以专业评估机构的评估价值为参考价，综合考虑其他因素。（三）以所购期房做抵押的，以备案合同的合同价为参考价。如购房合同价格过高或过低，管理部可以对所购住房的价值进行评估，以评估价确认房屋价值或抵押价值。第八章贷款流程第二十二条住房公积金贷款实行三级审批制度。即初审，复审，审批。第二十三条贷款初审。初审由信贷员负责。信贷员应通过面谈等方式详细了解借款人的贷款意向，根据实际情况提出贷款建议，并一次性告知借款人应提供的相应贷款资料，对不符合贷款条件的客户说明原因，将资料退回客户，并予以登记；对符合贷款条件的客户出具申请受理单，提出初审意见，并将相关资料报二级审批人复审。信贷员初审时重点核查、校验以下内容：（一）资料的真实性、合法性、完整性；（二）住房公积金缴存情况；（三）购买、建造、翻建、大修自住住房行为是否真实合法，申贷时效、期限是否达到规定要求，首付款是否达到规定额度，贷款额度和年限；（四）个人信用信息情况、家庭房产信息情况；（五）偿还能力；（六）抵押担保是否足额有效，共有权人是否出具同意抵押的合法文书；（七）贷款担保方式等，（八）期房抵押贷款是否为管理中心签约楼盘；（九）由担保公司进行阶段性担保的，担保公司应全程参与调查、审核。第二十四条贷款复审。二级审批人对相关资料进行复审。二级审批人要仔细核对初审时申请贷款的相关资料的填写、录入，确保资料和相关信息正确、完整。对复审不合格的资料说明理由并登记，退回信贷员；对审核合格的资料签署复审意见，报送三级审批人审批。第二十五条贷款审批。管理部主任负责贷款审批。管理部主任要再次仔细审定申请贷款的相关资料的填写、录入，确保资料和相关信息正确、完整，审定贷款程序是否符合规定。对不合格的资料说明理由并登记，退回二级审批人；对审核合格的资料签署明确意见，移交信贷员。第二十六条合同签订。经审批合格的贷款，由信贷员与借款人夫妇签订《住房公积金（购）建房委托贷款合同》4份，受托行借据一份。第二十七条办理抵押。借款申请人持一份《贷款合同》和身份、婚姻关系证明、抵押物权属证等资料，到抵押物地管理部服务大厅房产抵押登记柜台办理抵押登记手续。第二十八条贷款发放。信贷员收到《房屋预告登记证明》或《房屋他项权证》后，根据与受托行签署的委托贷款协议和与借款人签订的《住房公积金购（建）房委托贷款合同》，形成个人贷款发放明细表，将列印的贷款合同、明细表、借据等相关资料交转给受托行。受托行应在接到资料两个工作日内将贷款转入借款人指定银行存款账户内。第二十九条对账、录账。贷款发放后，信贷会计应在三天内取得受托行对账单凭证，当天核对总额及明细，对不符之处当即与受托行进行核对和追查、上报，配合调查直至完结。对账无误后，信贷员应在两个工作日内准确无误将贷款发放信息录入管理信息系统内。第三十条贷款相关资料的收集整理、登记编号、电脑录入、全程客户服务、签订合同、资料交接、放款开票、档案移交以及各阶段贷款事项衔接等工作由信贷员负责。第三十一条管理部自收到借款人提供齐全的资料（含抵押登记证书）之日起5个工作日内完成贷款发放程序。第三十二条借款人、抵押人因特殊情况不能在规定时间内到营业大厅办理签字手续的，可向管理部预约特定时间服务。因工作岗位特殊或行动不便等不能来营业大厅签字的，可以预约时间工作人员上门服务；上门服务必须有两名以上工作人员，管理部不能以任何借口拒绝预约、上门等服务。第九章贷款利率及偿还第三十三条住房公积金利率按照中国人民银行规定的利率执行，第二次贷款购买改善性住房利率不再上浮。第三十四条贷款期限为1年的，按合同利率标准到期一次性还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，若遇住房公积金贷款利率调整，于次年1月1日起执行相应期限档次利率。第三十五条住房公积金贷款采用等额本息的还款方式。第三十六条借款人在还款日后7天（含）内还款的，可视为非恶意拖欠。第三十七条住房公积金贷款提前还款免收违约金和手续费。第十章贷后管理第三十八条档案移交。本规程所涉及的资料均须进入贷款档案。本周发放的贷款信贷员应在下周五前将档案资料整理完毕并移交档案员，档案资料包括《住房公积金个人借款资料》1份、《住房公积金个人委托贷款合同》1份、《他项权证》、借据1份等。档案员在接收时，应查验资料是否齐全，缺损或遗漏的应要求信贷员补齐，交接双方在移交登记表上签字。贷款档案管理和借阅要严格按照《娄底市住房公积金管理中心档案管理办法》执行。第三十九条贷款偿还信息录入。信贷会计每周应该与银行对账一次，进行一次还款录入，信贷员每周应对本管理部的贷款本息归还情况进行一次清理。第四十条贷款清查。信贷员每月应在10号前对贷款进行贷后清查，清查内容包括：（一）本息归还情况，并按要求向信贷科报送报表；对已逾期的贷款按《逾期贷款管理办法》建立台账、进行催收；（二）借款人有无骗取管理中心信任的行为。（三）借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况。（四）保证人保证资格和保证能力变化情况。（五）抵、质押物保管及其价值变化情况。（六）期房项目和自建房的工程进度，抵押预登记和正式登记落实情况；（七）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充的；（八）贷款资产风险程度、变化情况及趋势；（九）其他关系债权人债权实现和保障的内容。第四十一条清户撤押。借款人偿还本息后，信贷员或信贷会计验证借款人身份证和受托行的贷款结清凭证后，开具领取抵、质押凭证的证明给档案员，由借款人领取抵押或质押凭证，再由信贷员开具《撤销抵押登记函》给借款人到当地抵、质押登记部门办理撤押手续。第十一章附则第四十二条如借款申请人情况特殊未完全具备以上所述，管理部可将相关借款资料汇总与管理部的建议一并递交信贷科，报管理中心审贷会评估各项指标后，做出准予或不予贷款的决定。第四十三条本操作细则有关条款遇国家、省、市政策调整时作相应调整。第四十四条管理中心贷款业务依照本规程操作，自发布之日起执行。《娄底市住房公积金管理中心住房公积金贷款操作细则》（娄公积金发〔2009〕23号）同时废止。