娄底企业优惠政策

娄房发〔2013〕3号关于印发《娄底市住宅专项维修资金管理办法》的通知各市县房地产管理局、财政局，各相关单位：现将《娄底市住宅专项维修资金管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。娄底市房地产管理局娄底市财政局2013年1月8日娄底市住宅专项维修资金管理办法第一章总则第一条为了加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院第504号令）、《财政违法行为处罚处分条例》（国务院第427号令）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内商品住宅（含经济适用住房）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括由业主、物业使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、内天井、房屋承重结构（包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等）、室外墙面等部位。本办法所称住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括由业主、物业使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱（群）、避雷装置、消防器具等设备，以及道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、照明路灯、文化体育器械（包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等）、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱（房）、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、售电售水系统等设施。第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条市房地产管理部门会同市财政部门负责全市住宅专项维修资金的指导、监督工作；负责市本级及娄星区、市经济技术开发区、万宝新区范围内住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。县级市、县房地产管理部门会同同级财政部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。第二章交存第六条下列物业的开发建设单位和业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。第七条商品住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅，下同）的首期住宅专项维修资金，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的金额为住宅建筑安装工程每平方米造价的5%（多层房屋）至8%（高层或者有电梯房屋）。办理房屋所有权证的车位和车库按照住宅标准交存首期专项维修资金。市、市（县）房地产管理部门应当根据本区域内建安造价等实际情况，合理确定、公布首期住宅专项维修资金的具体交存标准，并适时调整。第八条售后公有住房的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为房改成本价的2%；（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。第九条房地产管理部门应当会同同级财政部门根据商业银行的服务质量等因素，确定本市住宅专项维修资金专户管理银行，并向社会公布。住宅专项维修资金专户应当在本市住宅专项维修资金专户管理银行开立。第十条商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前将首期住宅专项维修资金交存至房地产管理部门开立的住宅专项维修资金管理账户。初始登记时尚未售出的房屋，由开发建设单位作为业主交存首期住宅专项维修资金；待房屋售出后，由购房人将该住宅首期专项维修资金交付给开发建设单位，并办理专项维修资金更名手续。第十一条售后公有住房的业主在办理房改手续时，应当交存首期住宅专项维修资金或者委托售房单位交存至专项维修资金专户。公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。第十二条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第十三条业主未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。开发建设单位、业主未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房地产管理部门不得办理房屋权属登记。第十四条业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金由房地产管理部门在专户管理银行开立银行专户进行代管，实行专款专用。开立商品住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。第十五条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公有住房的售房单位应当使用由财政部门统一印制的住宅专项维修资金专用票据。第十六条业主大会成立后，要求划转住宅专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并同时对以下事项进行表决：（一）住宅专项维修资金专户管理银行的选定；（二）住宅专项维修资金使用和账目管理办法；（三）确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议；（四）应急维修授权协议书；（五）房地产管理部门认为需要由业主大会确定的与住宅专项维修资金有关的其他事项。业主大会通过关于上述事项的决议后，业主委员会应当到选定的专户管理银行开立该物业管理区域住宅专项维修资金专户，按照房屋户门号设分户账。房地产管理部门对业主大会开立的专项维修资金账户以及资金使用进行监督。第十七条业主委员会应当在业主大会通过划转决议之日起10个工作日内，到房地产管理部门申请办理住宅专项维修资金划转手续，并提交业主大会关于本办法第十六条所列事项的决议及专户管理银行开户证明。申请材料齐全的，房地产管理部门应当自受理之日起20个工作日内通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户，并将有关账目移交业主委员会。第十八条住宅专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中。业主委员会不得擅自变更开户银行，确需变更的，应当经业主大会决定，注销原银行专户，开立新专户，并报房地产管理部门备案。第十九条业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，应当按照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金。尚未成立业主大会的，续交的具体管理办法由房地产管理部门会同同级财政部门制定。第三章使用第二十条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。业主不交存住宅专项维修资金的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条使用住宅专项维修资金维修和更新、改造的共用部位包括：（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、单元门、院门等出现破损的；（七）公共区域门窗或者窗纱破损的；（八）其他需要维修和更新、改造的住宅共用部位。第二十二条使用专项维修资金维修和更新、改造的共用设施设备包括：（一）电梯及主要部件的维修或者更换；（二）避雷设施不能满足安全要求的；（三）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；（五）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；（六）住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。第二十三条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（四）相邻业主共用部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（五）与房屋结构相连的车位、车库的维修，由车位、车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。第二十四条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的，成立业主大会的由业主委员会提出使用方案，未成立业主大会的由社区居委会组织相关业主提出使用方案；使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容；（二）业主委员会或者社区居民委员会应当组织住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主对使用方案进行表决，表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日；（三）业主委员会或者社区居委会持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料，向房地产管理部门提出使用申请；（四）房地产管理部门自受理之日起5个工作日完成审核；经审核符合使用条件的，准予实施，不符合使用条件的，书面说明不予批准的理由；（五）业主委员会或者社区居委会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；（六）工程验收合格后，业主委员会或者社区居委会持下列材料向房地产管理部门申请拨付维修和更新、改造费用的余额:1、维修和更新、改造工程验收单；2、维修和更新、改造工程决算单；3、维修和更新、改造工程的发票；4、其他相关材料。（七）房地产管理部门自受理之日起15个工作日内向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额通知单；（八）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。第二十五条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；（二）业主大会依法通过使用方案；（三)街道办事处、社区居委会对业主大会决定事项的证明；（四）业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报房地产管理部门备案；房地产管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的，应当责令改正；（五）业主委员会按照房地产管理部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程，并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；（六）工程竣工后，业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。第二十六条鼓励业主委员会或者社区居委会通过招投标选择施工单位，业主委员会或者社区居委会可以聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理，相关费用从住宅专项维修资金中列支。第二十七条共同承担住宅专项维修资金的业主，可以推荐代表或者聘请专业人员参与维修和更新、改造项目的方案制订、组织实施、竣工验收的监督管理。第二十八条发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照下列规定使用住宅专项维修资金：（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十四条第（三）项至第（八）项的规定办理；（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后按照本办法第二十五条第（三）项至第（五）项的规定办理。前款所称紧急情况包括：（一）屋面防水损坏造成渗漏；（二）电梯故障危及人身安全；（三）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险；（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造；（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。第二十九条发生紧急情况且危及公共安全，物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，房地产管理部门可以按照下列程序组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支：（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；（二）由社区居委会就工程事项出具相关证明；（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；（四）房地产管理部门组织施工单位进行抢修；（五）房地产管理部门会同相关业主对维修工程进行验收后，将工程费用分摊至相关业主，并在该物业区域内公示7日；（六）房地产管理部门通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。第三十条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。第三十一条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。第三十二条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）人民银行规定的住宅专项维修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。住宅专项维修资金自存入住宅专项维修资金专户之日起按照国家规定的活期存款利率，在每年规定的时间为业主计息。第三十三条住宅专项维修资金管理部门开展专项维修资金管理、监督工作的必要经费和成本支出可以在住宅专项维修资金存储利息和增值收益中开支。具体年度预算由市房地产管理局报市财政局审核后执行，并接受审计、监察部门监督。第四章监督管理第三十四条房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移，受让方应当持相关材料到专户管理银行办理分户账更名手续。房屋所有权转让时，该房屋分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，受让方应当在办理分户账更名手续时按照规定续交住宅专项维修资金。第三十五条房屋灭失的，在办理注销登记时按照下列规定返还住宅专项维修资金：（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账户余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。第三十六条房地产管理部门在住宅专项维修资金划转业主大会前的代管期间，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会后的自主管理期间，应当每年与专户管理银行至少核对1次住宅专项维修资金账目。第三十七条专户管理银行应当定期向房地产管理部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。房地产管理部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。业主可通过网络等方式查询和核对本人专项维修资金交存、使用、计息等信息。第三十八条房地产管理部门在住宅专项维修资金划转业主大会管理前，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应当每年至少1次向业主、公有住房售房单位公布下列情况：（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。第三十九条住宅专项维修资金在划转业主大会前代管期间的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。住宅专项维修资金在划转业主大会管理后，经业主大会投票通过，业主委员会可以聘请专业机构对住宅专项维修资金的管理和使用进行审计和监督，审计监督费用可从住宅专项维修资金中列支。第四十条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当按照财政部的有关规定执行。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。第四十一条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。第四十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。第四十三条房地产管理部门应当会同财政部门组织相关单位对商品住宅、已售公有住房住宅专项维修资金交存和使用情况进行定期检查，逐步规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。第五章法律责任第四十四条开发建设单位违反本办法规定第十三条将房屋交付给购房人的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不予改正的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）有关规定，予以处罚，并由开发建设单位代购房业主履行交存专项维修资金义务。第四十五条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）的规定予以处理。第四十六条违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）等有关规定予以处理。第四十七条专户管理银行违反本办法规定，未向缴存人出具维修资金缴存凭证，或者未履行资金支出规定程序而支出资金的，或者发现资金支出违反本办法规定而未向房地产管理部门及时报告的，房地产管理部门可以单方取消与专户管理银行的资金代管协议，情节严重的，依法追究专户管理银行的法律责任。第六章附则第四十八条市、县房地产管理部门会同同级财政部门可以依据本办法制定实施细则。第四十九条本办法自2013年3月1日起施行。娄底市房地产管理局办公室2013年1月8日印发