娄底企业优惠政策

娄底市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）关于印发《娄底市住宅小区物业管理服务标准化建设实施方案》的通知各县市区住房和城乡建设局（人民防空办公室）、住房保障服务中心:为认真落实市委、市政府要求，切实做好住宅小区物业管理服务标准化建设工作，现将《娄底市住宅小区物业管理服务标准化建设实施方案》印发给你们，请遵照执行。娄底市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）2020年6月5日娄底市住宅小区物业管理服务标准化建设实施方案为全面提升我市住宅小区物业管理和服务标准化建设水平，促进全市物业管理行业持续、健康、稳定发展，夯实创建全国文明城市基础，根据市人民政府关于开展物业管理标准化建设工作要求，制定本实施方案。一、指导思想深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，坚持以人民为中心，充分发挥党建引领作用，完善社区治理体系。按照《湖南省物业管理条例》以及《娄底市人民政府关于落实<政府工作报告>重点工作部分分工的意见》（娄政发〔2020〕1号）中关于“实施物业管理标准化建设年行动，推进物业管理提质升级”的要求，通过制定和实施物业管理服务标准，着力提高物业管理服务全过程规范化、标准化、专业化水平，推进物业管理服务提质升级，引导物业服务行业向现代服务业转型发展，有力提高人民群众的幸福感、获得感。二、提质升级和标准化建设内容(一）实施标准体系，推进物业服务标准化按照住宅品质分类管理要求和《湖南省住宅类物业服务项目物业服务导则》，制定推广《娄底市住宅小区物业管理示范项目管理和服务标准(试行)》（见附件），推动全市物业服务行业的规范发展。同时，为进一步推动《湖南省物业管理条例》的实施，认真做好《湖南省住房和城乡建设厅《关于印发<业主大会议事规则>等示范文本的通知》（湘建房〔2020〕55号）的学习和贯彻工作，提倡和引导使用示范文本，提高业主的物业管理权利义务意识，规范业主大会的成立和业主委员会的运行。（二）完善内控管理，推进内部管理现代化指导物业企业按照现代企业制度，完善法人治理结构，鼓励企业加强内部管理标准化建设，提高自身管理水平，推动物业服务精细化、专业化、标准化和规范化，做大做强。（三）强化党建引领，推进基层治理现代化加大社区党的基层组织建设，坚持和发挥社区党组织在小区事务管理中的领导作用，引导物业小区和物业服务企业建立党支部，确保社区、业委会、物业企业“三驾马车”协调高效运行。引导和鼓励党员领导干部、人大代表、政协委员及公职人员依照有关规定到业主委员会任职，业主委员会成员中党员比例逐步达到50%以上，提高业主大会和业主委员会工作效率和水平。（四）强化属地管理，推进物业纠纷调处制度化按照属地管理、网格推进的原则，推动业主委员会备案、物业承接查验备案、物业管理区域备案、物业服务合同备案、物业专项维修资金使用等物业管理监管职能下沉，建立健全市、县市区、街镇、社区四级物业管理监管网络体系，加强对业主委员会选举、备案、换届等环节的监管，将物业纠纷矛盾解决在萌芽和基层，稳步提高业主自治水平。（五）建立以信用为核心的物业市场监管体制以省级信用监管平台为基础，以信用信息公示共享为依托，逐步建立红黑名单制度，发挥四级监管网络作用，进一步规范发展物业服务市场。三、主题活动（一）开展物业管理宣传月活动。每年的3月份确定为物业管理宣传月，通过学习培训、媒体传播、上街宣传、社区宣讲、自媒体和微信造势等方式，重点宣传物业管理法律法规、物业服务标准、业主大会和业主委员会选举运行机制、专项维修资金管理、电梯安全、消防安全等方面政策知识，进一步树立业主“花钱买服务”和“物业小区是我家，建设小区靠大家”意识，让全社会认可物业管理服务的价值，形成“小区是我家，建设靠大家”的和谐氛围。（二）改进物业服务窗口形象。1.推行文明用语，促进物业服务文明物业服务企业应当进一步规范服务行为，受托进行业主自用部分维修服务的，应当工完料清场地净；推行文明用语，态度温和，微笑服务。2.统一着装，挂牌服务，持证上岗。物业服务企业应当要求物业管理服务人员在工作时间内统一着工作服装，佩戴工作牌；着装整洁、易于识别，工作牌标识清晰、易于区分、佩戴规范，工作人员举止文明大方，精神饱满，仪表整洁；工程技术和维修等人员应持证上岗。3.进一步建立健全信息公开制度各物业服务企业要切实尊重并维护业主、使用人对物业管理的知情权、选择权、监督权。应在服务窗口悬挂物业服务企业的营业执照等，公示办事制度、办事程序、服务的内容和质量、收费项目和标准，公示受聘提供物业服务的物业管理区域的物业管理项目经理及相关服务人员，告示物业报修电话和物业管理区域、物业服务企业、县（区）物业管理主管部门物业服务投诉电话；在物业管理区域主出入口设置物业平面示意图和统一的宣传告示栏，宣传告示栏应当能宣传业主（临时）管理规约和物业管理知识、告示物业服务与监督投诉电话和相关专业部门服务电话等；在住宅小区（建筑物）主出入口设置告示栏，告知小区相关服务人员、报修电话、本物业管理区域投诉电话、项目经理电话等。（三）做好物业管理示范项目的评价及推广工作。树立行业标杆，发挥示范带动作用。（四）狠抓物业行业安全生产。坚持消防安全教育常态化，指导物业企业按照相关规定和要求建立微型消防站；定期开展电梯等公共设施设备和消防安全隐患排查活动、消防通道专项治理活动。（五）积极开展创文管卫活动。持续开展“牛皮癣”广告、楼道乱堆乱放、静态停车秩序等环境专项整治工作，维护小区正常生活秩序。根据市创管办等部门要求，有力推动爱国卫生活动的开展，搞好除“四害”、大扫除活动，创造和保持整洁、文明、舒适的生活、工作环境。四、保障措施（一）加强行业监管。一是进一步规范前期物业管理招投标活动，建立公平竞争的市场环境；二是进一步加强信息化建设，建立以信用信息为核心的物业管理监管与服务平台，完善和发挥物业管理行业大数据在政府行政监管、社会治理和行业自律等方面的作用。（二）加强宣传引导。发挥新闻媒体、自媒体、公众微信和官方微信、宣传橱窗等的作用，加大物业管理法规政策宣传力度，大力弘扬社会主义核心价值观，引导业主依法、守约，有序参与小区自治管理活动，树立物业服务商品意识，大力倡导党员领导干部、人大代表、政协委员和公职人员带头模范遵守物业管理相关规定，带头缴交物业服务费，形成共建共治共享格局。（三）加强督促检查。按照法律法规和创文管卫的要求，开展督促检查，督促物业企业按照《湖南省物业管理条例》等的规定，全面推进物业管理服务标准化建设，全力提升物业管理服务水平，争创物业管理示范项目。五、有关要求（一）提高思想认识。深刻认识住宅小区物业“提质升级及标准化建设”的重大意义。各物业企业要进一步提高思想认识，精心组织各项活动，让标准化建设全过程真正成为提升物业服务水平能力的过程，进一步提高行业文明程度，努力提升行业整体形象，（二）加强组织领导。各住建（人防）和住房保障服务部门要充分发挥指导、支持和协调作用，加强对物业服务标准化建设工作的领导，加大沟通协调力度，积极争取各相关职能部门理解支持，形成工作合力。（三）强化指导监督。强化事中事后监管，充分发挥“双随机、一公开”机制监管作用，对工作效果明显的物业企业，予以通报表彰奖励，对工作落实不力的物业企业，予以通报批评，并记入企业不良行为记录。附件：娄底市住宅小区物业管理示范项目管理和服务标准(试行)《娄底市住宅小区物业管理示范项目管理和服务标准(试行)》项目标准内容一、基础管理服务物业项目资料1物业管理区域划分证明，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料齐全；2共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4物业质量保修文件和物业使用说明文件齐全；5物业服务企业制订争创示范规划和具体实施方案。承接查验手续1有共用部位、共用设施设备查验记录；2共用部位、共用设施设备交接记录；3物业承接查验协议；4物业承接查验备案证明。管理规约制度1临时管理规约；2管理规约和业主大会议事规则；3（临时）管理规约和业主大会议事规则的内容符合法律法规的规定；4临时管理规约经业主书面承诺遵守，管理规约和业主大会议事规则经业主大会表决通过。物业服务合同1前期物业服务合同；2物业服务合同；3前期物业服务合同符合法律法规的规定，无侵害业主合法权益的内容；4物业服务合同符合法律法规的规定，选聘物业服务企业的事项经业主大会表决通过。专项维修资金制度1物业服务企业协助并配合制定维修资金使用方案；2物业服务企业协助并配合组织实施方案，预算、列支、备案、施工及竣工验收有书面记录；3物业服务企业无挪用维修资金、擅自扩大使用范围等违规行为。管理服务制度1人力资源管理制度；2财务管理制度；3合同管理制度；4房屋维修养护管理制度；5设施设备维修养护管理制度；6秩序维护管理制度；7环境清洁管理制度；8园林绿化管理制度；9收费管理制度；10客户关系管理制度。档案管理1房屋设施设备日常维修养护档案实现动态监管；2业主信息档案实现动态管理；3档案分类规范，查阅方便；4档案使用登记手续完备；5档案存放环境符合规定条件。突发事件应急机制1制定消防、电梯、给排水、供配电等共用设施设备事故应急预案；2制定自然灾害、公共卫生、治安、交通等方面突发事件的配合性应急预案；3应急预案定期演练，并有相应记录。员工培训和企业形象1建立企业员工培训体系，根据不同岗位特点制订并落实员工分类培训计划；2物业项目经理应取得物业项目经理上岗证。有3年以上的物业服务工作经验，并有1年以上物业项目经理任职经历。3专业岗位操作人员按规定持有专业岗位证书（包括消防监控人员、电梯维修人员、高低压电工等）；4不同岗位服务人员分类统一着装，佩戴工作标志；5服务人员态度热情耐心，举止文明礼貌，解答问题及时准确；6企业标识标牌体系完善，业主手册、服务指南等客户服务资料简明实用。客户服务管理1设立物业服务中心，公示物业服务企业营业执照、服务内容和办事流程、收费项目和标准、项目负责人照片及资格证书、物业服务企业组织架构、服务团队人员信息（姓名、职务、联系电话）和物业服务投诉电话；2有专人负责接待客户来访，24小时受理客户信息；3客服接待人员值班记录及时，客户信息处理记录完整，按月进行统计分析；4有客户回访制度和记录，投诉处理及时率100%，并按月进行统计分析；5物业服务收费明码标价，实行物业服务费酬金制的，每年不少于一次公布物业服务费用的收支情况；6利用共用部位、共用设施设备经营的，应当征得业主的同意，每半年公示1次公共收益收支情况。党建、社区文化建设1党建、社区文化建设有计划，有方案，有措施，有成效；2采用书面资料、宣传栏、网络等方式培养住户的公共道德意识和良好生活习惯；3每年开展2次以上的党建、社区文体娱乐活动，营造和谐的社区氛围；4积极组织和参与社区志愿活动，开展社区精神文明建设。沟通报告机制1对住户违反治安、消防、环保、房屋装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，及时进行劝阻，并向有关行政部门报告；2按照相关要求在全省统一的物业服务行业信用信息平台报送数据信息。3协助业主大会筹备工作，建立与业主委员会定期沟通报告的工作例会制度，主动接受业主和业主委员会的监督，积极听取业主和业主委员会对物业服务的意见和建议，定期与业主委员会联合召开研讨会，研究解决物业管理活动中的重大问题。二、房屋共用部位管理标识系统和维保资料1主出入口设有小区平面示意图；2管理区域内交通标志引导指示牌规范清晰；3小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公建标识规范清晰；4建立房屋产权清册；5房屋维修、保养记录完整；6房屋使用功能完备，无安全隐患。共用部位使用管理1共用场地、部位符合规划要求，无违章搭建现象；2房屋共用部位使用符合建筑设计要求，无擅自改变用途现象。房屋外观状况1房屋外观完好、整洁，无破损、脱落、渗水、污迹、乱贴、乱涂、乱画和乱挂现象；2外墙清洗或粉刷按合同和计划组织实施、记录完整。室外附加设施管理1室外招牌、广告牌、夜景灯等设施按规定办理报批，手续齐全，色彩风格统一；2封闭阳台、外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬安装符合建筑设计要求和管理规约约定，手续齐全，样式、规格、色调、材质统一；3空调、户外防盗网、晾晒架等安装牢固，管线整齐，美观大方，无安全隐患；4发现安全隐患，及时告知或劝阻业主及相关当事人，并采取相应防范措施。装饰装修管理1与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议及消防安全责任书；2书面告知业主及施工单位装饰装修的禁止行为和注意事项，并在装修现场公示，装修现场的消防及安全防范措施得当；3装修人员出入和装修施工时间有效控制，装修垃圾定点堆放围挡或遮盖，定时清运；4专人每日巡视检查装修现场，及时劝阻和制止装修违规行为，制止无效的，书面报告业主委员会及有关行政主管部门；5装修验收手续完备，装修档案保存完整。日常巡视、检查与管理1每日巡查屋面、单元门、楼梯、通道、窗户等共用部位，发现损坏，及时维修养护并做好记录；2门窗无破损，楼梯、通道以及屋面无乱堆乱放现象，屋面防水性能良好，进出有监管措施。三、共用设施设备运行、维修和养护共用设施设备管理和运行状况1设施设备专业管理人员配置合理，岗位责任明确；2建立设施设备总账、台账、设备卡，设施设备标志齐全、规范；3设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全；4制定并实施年、季、月度设施设备维护、保养计划；5制定并实施日常设施设备检修、巡视、保养、紧急情况处理等制度；6制定并实施维修工具、备品、备件和化学品等存放和管理制度；7制定并实施专业外包合同全程监管制度；8操作人员熟练掌握、严格执行设施设备操作规程及保养规范。室外共用管线、管道和道路管理1室外共用管线统一入地或入公共管道，整齐有序，无架空管线；2排水排污管道通畅；3雨水井、化粪池定期巡检、疏通与清掏，无堵塞、外溢现象；4道路通畅，路面整洁平整，路面井盖无缺损、无丢失，井盖表面标志清晰。设备机房管理1设备系统图、操作规程、岗位责任制度、应急预案流程图、特种作业人员资格证书等齐全，张贴于机房明显位置；2设备管线标志清晰，仪器仪表运行正常、数据准确；3机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放，设备表面无积尘、无锈蚀，防鼠板、防鼠网材质、规格，防鼠药物投放等符合规范要求、标识齐全清晰；4设备噪声符合规范要求，有环境要求的设备机房，温、湿度在规定范围内。供电系统管理1管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号有序，运行、维修、保养、巡检记录完整；2受托管理高压供电设备的，变配电室安全警示牌配置齐全，检修检验和安全防护用具配置齐全，年检合格；3后备电源设备定期检测，能够随时启用；4公共照明正常，重要设备编号有序。弱电系统管理1系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求；2系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整；3摄像监控图像清晰，按规定时间保存信息备查；4中央控制室管理实行24小时专人值班制度。电梯系统管理1准用（合格）证、年检证明、紧急电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置；2电梯维修保养合同规范，维保单位的条件符合规定；3电梯机房通风、照明情况良好，配有平层标志线，专业工具齐全；4电梯轿厢、井道内保持清洁，轿厢广告设置有序，无乱贴、乱画；5电梯运行平稳，维修、保养、检修记录完整；6电梯按合同约定时间运行，出现故障或险情，维修人员接到报修后30分钟内到达现场。给排水系统管理1二次供水水质定期检测，符合卫生标准；2给排水及中水系统设备完好、运行正常，日检查和月、季、年保养制度完善；3水箱加盖双锁，周边无污染源，定期清洗、消毒，检查记录完整；4水泵、阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标志清晰，无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染。避雷系统管理1配置避雷设施位置平面图；2避雷设施定期检查、维护，记录完整。消防系统管理1消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置；2消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常；3消火栓柜、防火卷帘、防火门、灭火器、疏散指示灯、应急灯及应急工具等消防设施设备完好，并定期组织检验、保养；4消防水泵、管网、闸门等设备运行正常，测试、维修、保养记录完整；5安全疏散通道畅通，疏散标志和示意图设置合理、醒目；6区域消防通道畅通，无杂物堆放，无违章占用。四、公共秩序维护秩序维护管理1实行封闭式管理的小区，对外来人员、车辆和物品进出实行管理；2监控设施和门禁系统运行良好，监控记录保存符合规定要求；3安全监控室及主出入口实行24小时值班；4秩序维护人员配置合理，岗位责任明确，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；5安全标志设置合理，对可能危及人身安全的地点和设施设备，有明显警示标志和防范措施。交通秩序管理1公示停车场管理规定和停车收费标准和紧急联系电话；2停车场、停车位标志规范、清晰，车辆行驶路线设置合理、路线清晰；3固定停放车辆签订停车服务协议，明确相关权利义务；4车辆进出发出入证，登记及时，记录完整；5车辆进出道闸、立体停车设施运行良好，维修养护及时；6机动、非机动车辆停放有序、无乱停乱放现象，设有集中充电设施；7停车场、库定时巡视检查，高峰时进行车辆秩序引导；8发现交通堵塞及时疏导，发生交通事故及时报告有关部门。消防安全管理1制定消防安全制度，消防安全操作规程；2实行消防安全责任制，明确消防安全责任人；3消防中控室实行24小时专人值班制度，值班记录完整；4消防安全定期巡视检查，消防安全隐患及时整改；5定期开展消防安全宣传，进行消防知识培训；6消防演练每年不少于两次，积极动员业主参与。五、环境管理服务保洁服务1保洁人员配置合理，责任区域明确；2制定并严格执行保洁用品、范围、流程、频次、效果及评价等服务标准；3垃圾实行分类管理，日产日清；4保洁设施设备配置合理，工具台账完善；5定期对保洁设施设备进行卫生消毒；6管理区域内道路、绿地、停车场、文体活动区域等共用场地无纸屑、烟头、塑料袋等废弃物；7房屋共用部位及共用设施设备保持清洁；8及时清理公共场地、道路的积雪、积水；9防治鼠害、虫害等有计划，有措施，有记录；10对公共区域宠物活动实施有效管理。绿化养护管理1绿化养护人员配置合理，责任区域明确；2制定并落实绿化养护计划；3绿化图纸、苗木清单等资料齐全，设备、工具台账完善；4醒目处设置爱护绿化提示标志，重点树木品种实行标牌管理；5定期组织浇灌、施肥、松土和喷药，提前做好防涝和防冻工作；6绿化作业安全防护措施得当；7各类乔、灌、草等植物长势良好，修剪整齐美观，无折损，无病虫害、斑秃现象；8绿地无破坏、践踏、占用现象，树木无悬挂物及晾晒物品。六、创新、效益与业主评价服务创新1建立并运行计算机辅助管理系统，运用社区网络、智能技术等信息化手段及其最新科技成果开展管理服务工作；2建立并运行服务质量管理控制系统，运用先进管理工具实施物业服务全过程管控；3制定并实施节能减排计划和方案，运用技术改造和管理创新等手段节约公用能源资源消耗，减少污染物排放；4建立并推行新型商业模式，通过提供物业资产经营管理服务和住户生活配套服务等方式，满足业主的个性化需求。经营效益1物业服务费收缴率达85%以上；2项目两个年度以上持续盈利，经营状况良好。业主满意1每年至少开展一次业主满意率调查，调查覆盖率不低于80%，具备条件的，可邀请第三方机构开展业主满意度测评；2业主满意率应达80%以上；3满意率调查和满意度测评的内容应涵盖本标准的内容及物业服务合同的约定；4调查和测评结果有书面报告并向业主公示，调查和测评发现的问题持续改进，改进结果向业主公示。