长沙企业优惠政策

长沙市房屋产权管理局关于进一步加强房地产经纪机构管理的通知长房政发﹝2009﹞075号 局有关单位、五区房产局、市房地产中介协会、各房地产经纪机构：为提高房地产经纪机构服务质量，维护房地产市场秩序，促进房地产经纪行业持续健康发展，根据建设部、中国人民银行建住房[2006]321号《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金帐户管理有关问题的通知》、《长沙市二手房屋交易资金监管办法》（长房政发[2009]028号）等有关文件的规定，现将进一步加强房地产经纪机构备案管理的有关工作通知如下：一、严格房地产经纪机构登记备案管理1、凡新设立的房地产经纪机构或新下设的分支机构，注册登记经营范围包括“房地产经纪（咨询）”项目的，在取得营业执照和税务登记证之日起30日内，必须向所在地的区房产局申请办理备案登记，领取《房地产中介机构（分支机构）备案证》。2、新设立的房地产经纪机构应当至少具有一名注册执业的全国房地产经纪人和三名以上取得本市房地产经纪从业人员证书的经纪人员，其分支机构应当至少具有两名以上房地产经纪人员。同时，房地产经纪机构主要负责人（法定代表人或总经理）和分支机构负责人应当至少是取得本市房地产经纪从业人员证书的经纪人员。3、市房产局定期组织对房地产经纪机构（分支机构）及从业人员的年检，全面了解其机构的经营状况、经营地点及持证人员的变化情况，对年检合格的房地产经纪机构核发《房地产中介机构（分支机构）备案证》。4、由市房产局和房地产中介协会负责组织对房地产经纪从业人员的培训、发证工作。房地产经纪人员必须经考试合格取得证书后，方能上岗执业。二、加强变更、注销备案、遗失补证管理1、房地产经纪机构的名称、地址、法定代表人及股东、注册资金等备案内容发生变更的，应当办理营业执照变更手续后30日内，办理变更备案。2、房地产经纪人员变更从业机构，应当自变更之日起15日内办理变更备案。3、房地产经纪机构或分支机构因注销的，应及时办理注销备案。未按要求办理注销备案的，由房产局直接注销其备案，收回备案证或公告备案证作废。4、对因违规经营，老百姓投诉，限期整改而仍未改正的，市房产局将联合工商部门吊销营业执照，并直接注销其备案，收回备案证或者公告备案证作废，“市房产局政务网”公示30天。5、房地产经纪机构或分支机构注销备案后，其房地产经纪人员也将随之自动注销在该机构的执业（从业）资格。房地产经纪机构注销备案后，其下设的分支机构同时被注销备案。6、房地产经纪机构或分支机构因遗失备案登记证而补证的，须在有统一刊号的报纸刊登一个月“遗失作废”声明后，再到所在区房产局申请补证。三、规范备案登记程序1、提出申请。房地产经纪机构(分支机构)应持有关证件和材料，在规定的时间内，向所在地的区房产局提出备案申请。2、受理申请。各区房产局在接到上报的备案资料后，应详细查验各类证件和资料，联合市房产局现场查勘。 3、审核发证。各区房产局提出初审意见，初审合格后报市房产局，经市房产局主管部门审查合格，报局主管领导签批后，由市房产局及时通知区房产局核发《房地产中介机构（分支机构）备案证》。4、办理房地产经纪机构（分支机构）备案登记，自收到申请书及全部材料起，其工作时限为7个工作日。5、发布公告。房地产经纪机构(分支机构)的名称、住所、法定代表人或执行合伙人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息，记入房地产中介信用档案系统，并通过市房产局政务网向社会公示。同时，房地产经纪机构(分支机构)须将取得的营业执照、税务登记证、备案证以及所有从业人员的姓名、照片、执业的经纪项目、联系电话等在经营场所明示。四、规范二手房网上交易秩序1、实行网上签约资格授权。房地产经纪机构（分支机构）一经备案应及时向市房产信息中心申请二手房交易网上签约资格，获得批准后，由市房产信息中心负责系统安装培训，经纪机构（分支机构）的经纪人员可获得操作密码和使用系统的授权。2、定期组织对授权网上签约的年检。全面了解房地产经纪机构（分支机构）的经营情况、经营地点及操作人员的变化情况，对于房地产中介机构（分支机构）投诉集中的单位和个人，在年度检查中不合格，或未在规定的时限内接受年度检查者暂缓签约，限期整改，逾期不改的市房产信息中心将终止其二手房网上签约系统的操作。3、加强信息管理和培训。市房产信息中心应不断改进房地产经纪机构（分支机构）备案管理系统和二手房网上签约系统，尽早完成网上签约系统与备案管理系统的衔接，做好培训服务工作，优质高效地保障网络系统的畅通。4、严格二手房网上签约和交易资金监管。房屋权属登记部门应加大对房地产经纪机构（分支机构）代理二手房买卖网上签约和交易资金监管力度，所有二手房交易都必须网上签约，交易资金（含当事人的首付资金）必须通过房产局授权的监管银行进行监管和支付，同时建立与金融、工商、公安等部门的协管机制，共同保障房地产中介市场的秩序及交易资金的安全，维护双方当事人的合法权益。五、建立诚信档案及公示平台1、实行经纪机构（分支机构）执业诚信情况的收集和报送制度。各房地产经纪机构（分支机构）每季向所在区房产局报送诚信信息，主要包括机构的基本情况、人员信息、规模信息、业绩信息及是否有投诉、纠纷以及投诉、纠纷处理情况等；市房屋产权监理处、市综合执法队、各区房产局、市房地产中介协会也应每季向市房产局报送经纪机构（分支机构）的执业状况，特别是群众投诉情况、执业中的不良行为等。2、实行信用等级评定。每年一次并予以公示。房地产经纪机构（分支机构）和从业人员被记入良好行为、不良行为记录，警示名单或者重点警示名单的，都将按有关规定在市房产局政务网上公布。3、加强执法检查。市房产综合执法队应联合工商、物价等部门开展经常性的执法检查，坚决打击“黑中介”，不良中介，严肃查处房地产中介市场的各种违法违规行为，对违法违规的市场中介组织和从业人员，除经济处罚外，还要依法取消执业资格、清出市场，甚至移送司法机关追究其刑事责任。4、强化行业自律。市房地产中介协会应努力发挥其协调、沟通作用，为政府管理部门提供政策建议，为会员和行业提供市场信息、市场预测，协助市房产局做好房地产经纪从业人员的继续教育，开展信用等级评定工作，努力实现行业自律，推动全市房地产中介行业的规范、理性、有序、健康发展。 特此通知。 二○○九年十一月十八日 附件一： 长沙市物业管理优秀项目（住宅小区）标准及评分细则 申报项目名称： 序号标准内容规定分值检查方法与评分细则评分值一基础管理291、按规划要求建设，房屋及配套设施全部投入使用。1实地查看；符合1.0，不符合0 2、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。2按照《物业管理条例》第29条检查资料；符合2.0，不符合0 3、各种服务标识规范、醒目；公开服务承诺。2实地查看；符合2.0，不符合0 4、物业管理用房按照规定移交，装修符合办公标准。1实地查看；符合1.0，未移交0 5、房屋使用手册、装饰装修管理规定及《业主(临时)管理规约》等各项制度完善。1检查资料；完善1.0，不完善0 6、业主委员会按规定程序成立并备案，按《业主大会议事规则》履行职责。1检查备案资料；符合1.0，不符合0 7、业主委员会（建设单位）与物业服务企业签订了物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确。2检查资料；符合2.0，基本符合1.0，不符合0 8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案。小区有创优宣传板报；发放业主征求创优意见表，业主对创优工作知晓率达到85％以上。2检查资料、实地查看；无创优征求意见表，扣2.0，无创优计划和实施方案扣0.5，无宣传板报扣1.0 9、管理处部门独立设置，机构健全，岗位职责上墙；各项制度齐全，并有具体的落实措施和考核办法。2检查资料，实地查看；机构不健全扣0.5，职责未上墙扣0.5,制度不齐全扣0.5，无落实措施和考核办法扣0.5 10、企业工作人员（含管理人员）和专业技术人员经过专业培训，持证上岗。2检查资料、实地查看；管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证扣0.2 11、员工统一着装，佩戴工作牌，文明礼貌，工作规范；熟悉项目基本情况。2实地抽查看；企业员工每发现1人着装未统一及工作牌不符合扣0.5 12、有《价格服务登记证》，公开服务项目、收费标准；实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。3检查资料；无《价格服务登记证》扣3.0，未公开扣2.0;未执行有关规定扣1.0 13、建立住用户档案、清册，查阅方便。1检查资料；符合1.0，不符合0 14、在主入口、客服中心公开24小时服务和投诉电话；有单独的投诉回访制度，投诉回访记录规范齐全。4检查资料、实地查看；电话未公开扣4.0，无投诉回访记录扣4.0，记录不完整一处扣1.0，扣完为止 15、每年定期向住用户发放物业服务工作征求意见单，并对意见及时整理和处理，对合理的建议及时整改，满意率达90%以上。2检查资料；符合2.0，基本符合1.0，不符合0 16、建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。1检查资料；建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0 二房屋管理与维修养护14 1、制定年度房屋维修养护计划并实施。1检查资料、实地查看；符合1.0 不符合0 2、小区主出入口设有总平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。2实地查看；符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1 3、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象，无危及房屋结构安全行为。2检查资料、实地查看；符合2.0，每发现一处不符合扣0.5 4、房屋外观完好、整洁，无脱落、无污迹。2实地查看；符合2.0，发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2 5、屋面干净，无开裂渗漏，无杂物推放。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合要求的扣0.2 6、物业服务区域内招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康，并符合有关规定；霓虹灯按要求设置，保持整洁统一美观、无安全隐患或破损。2实地查看；符合2.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5 7、封闭阳台统一有序，色调一致，除建筑设计要求外，一般不得安装户外防盗网、晾晒架和遮阳蓬。1实地查看；符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 8、空调及其它户外设施安装符合小区规定，位置统一有序。2实地查看；符合2.0，每发现一处不符合扣0.59、楼宇内楼梯、走道扶手、天花板、吊顶等无破损；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管道完好。1实地查看；符合1.0，每发现一处不符合扣0.5 三共用设施设备管理16 1、制定设施设备维修养护计划并实施。有操作规程与维保记录，无安全隐患。2检查资料、实地查看；符合2.0 基本符合1.0，不符合0 2、共用配套设施及用房完好，干净整洁、标识明显，无随意改变用途现象。2实地查看；符合2.0，每发现一处不符合扣1.0 3、管道井、桥架维护良好，无私搭乱接，无架空管线,无碍观瞻。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 4、排水、排污管道、化粪池完整通畅，无堵塞外溢现象。1实地查看；符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5；发现一处井盖缺失、损坏扣0.5 5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，场地（景观、健身器材、建筑小品等）维护良好。2实地查看；符合2.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2 6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，按规定清洗水池，水质符合卫生标准；制订停水及事故处理方案。2检查资料、实地查看；符合2.0，水池未封闭、无清洗记录、无检测报告本项分值为0 7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；专变供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。2检查资料、实地查看；符合2.0，发现一处不符合规定扣0.5，抽查10个灯泡，发现有2个不亮，扣1.0 8、电梯由专业维保公司进行维修保养，有年检标识；日常维修、保养人员持证上岗，无安全事故；轿箱、井道和电梯机房干净整洁，通风、照明良好。2检查资料、实地查看；符合2.0，无年检标识或标识过期，本项分值为0 9、电梯应急对讲畅通，制订出现故障的应急处理方案。在电梯轿厢内张贴安全注意事项，设置紧急装置。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合，本项分值为0 四秩序维护、消防、车辆管理161、秩序维护人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明礼貌，认真负责；有交接班记录和值班巡查记录，有来访登记制度。2检查资料、实地查看；符合2.0，无交接班、值班、巡查、来访登记等制度扣0.5；值班及巡查记录不规范，发现一处扣0.2 2、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。4检查资料、实地查看；符合4.0，发现一处不符合规定扣2.0 3、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急预案；消防控制室有专人值班。4检查资料、实地查看；抽查消防栓10个，消防灭火器10个，消防报警器10个，消防应急灯10个。符合4.0，发现一处不符合规定将本项分值扣完 4、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆停放有序，进出有登记。1检查资料、实地查看；制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.2 5、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序；未占道停车。1检查资料、实地查看；符合1.0，制度不全或不落实的扣0.5，乱停放每部车扣0.2 6、对治安、消防、安全、自然灾害等突发事件处置有应急预案。2检查资料；符合2.0，发现一处不符合规定扣1.0 7、门禁、监控等安全防范设施正常运行，有定期维护记录。2检查资料、实地查看；符合2.0，发现一处不符合规定扣0.5 五环境卫生10 1、环卫设备设置合理，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。2检查资料；未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.2，未实行标准化保洁的扣0.2，发现一处垃圾扣0.1，未达到垃圾日产日清的扣0.1，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.2 3、房屋共用部位、共用设施设备无蚁害。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 4、小区内道路等共用场地和绿化带内无纸屑、烟头等废弃物和垃圾。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.1 5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.1 6、商业网点管理有序；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.2 7、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。1实地查看；符合1.0，不符合0 8、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 六绿化管理5 1、绿地无改变用途，无损坏、践踏、占用现象。2实地查看；符合2.0，基本符合1.0，不符合0 2、绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无裸露黄土。1实地查看；长势不好扣0.5，其他发现一处不符合扣0.2 3、及时灭治虫害，有灭杀记录，无枯死花草、树木。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.2 七精神文明建设5 1、小区有计划并经常性开展丰富多彩、健康向上的文化、体育、娱乐活动。1检查资料、走访业主；符合1.0，不符合0 2、物业服务企业与街道、居委会、派出所关系协调，积极配合并参与社区文化建设。3检查资料、走访并征求相关部门意见；符合3.0，基本符合2.0，不符合0 3、建立小区精神文明宣传栏，形成特色的小区文化。1实地查看；符合1.0，不符合扣1.0 八管理效益5 1、物业服务费收缴率达到90%以上。2检查资料；符合2.0，每降低1个百分点扣0.5 2、提供便民特约服务，服务项目与收费标准公开。2检查资料、实地查看；符合2.0，基本符合1.0，不符合0 3、本项目物业管理经营状况良好。1检查资料；检查财务报表等；盈利1.0，持平0.5，亏本0附件二： 长沙市物业管理优秀项目（大厦）标准及评分细则 申报项目名称： 序号标准内容规定分值检查方法与评分细则评分值一基础管理20 1、按规划要求建设，房屋及配套设施全部投入使用。1实地查看；符合1.0，不符合0 2、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。1按照《物业管理条例》第29条检查资料；符合1.0，不符合0 3、各种服务标识醒目、规范，责任人上墙公示。1实地查看；符合1.0，不符合0 4、物业管理用房按照规定移交，装修符合办公标准。1实地查看；符合1.0，未移交0 5、房屋使用手册、装饰装修管理规定及《（临时）管理规约》等各项公众制度完善。1检查资料；符合1.0，不符合0 6、业主委员会按规定程序成立并备案，按《业主大会议事规则》履行职责。1检查备案资料；符合1.0，不符合0 7、业主委员会（建设单位）与物业服务企业签订了物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确。1检查资料；符合1.0，不符合0 8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案；大厦有创优宣传板报；发放业主征求创优意见表。业主对创优工作知晓率达85%以上。2检查资料、实地查看；无创优征求意见表，扣2.0，无创优计划和实施方案扣0.5，无宣传板报扣1.0 9、管理处部门独立设置，机构健全，岗位职责上墙；各项制度齐全，并有具体的落实措施和考核办法。2检查资料，实地查看；机构不健全扣0.5，职责未上墙扣0.5,制度不齐全扣0.5，无落实措施和考核办法扣0.5 10、管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩戴工作牌。1实地查看、检查资料；管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.2，着装及工作牌每发现1人不符合扣0.1 11、有《价格服务登记证》，公开服务项目、收费内容和标准；实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。2检查资料；无《价格服务登记证》或未公开收费内容和标准的扣2.0 12、建立业主及使用人档案、清册，查阅方便。1检查资料；符合1.0，不符合0 13、在门岗、客服中心公开24小时服务和投诉电话，有单独的投诉回访制度，投诉回访记录规范齐全。2检查资料、实地查看；电话未公开扣2.0，无投诉回访记录扣2.0，记录不完整一处扣0.5，扣完为止 14、每年定期向住用户发放物业服务工作征求意见单，采纳合理建议并及时整改，满意率达90%以上。1实地查看、检查资料、随访业主；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 15、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修处理及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。2检查资料；符合2.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0 二房屋管理与维修养护9 1、制定年度房屋维修养护计划并实施。1实地查看、检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 2、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识设在大堂内显著位置。1实地查看；符合1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2 3、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象，无危及房屋结构安全行为。2检查资料、实地查看；符合2.0，每发现一处不符合扣0.5 4、大厦外观完好、整洁；屋面干净，无开裂渗漏，无杂物推放；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2实地查看；符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致的扣0.1；发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2 5、大厦内外招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康，并按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。1实地查看；符合1.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.l，有安全隐患每处扣0.5 6、空调及其它户外设施安装符合大厦规定，位置统一有序。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 7、封闭阳台的，统一有序，色调一致。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 三共用设备管理39 （一）综合要求6 1、有完整的设备台帐和各项维护保养计划，有相关设备大中修计划，并严格执行。1检查资料；符合1.0，计划不合理，每处扣0.1，发现未严格执行计划，每处扣0.5，扣完为止 2、设备标识清晰，制定岗位责任制度并上墙。2实地查看、检查资料；符合2.0，发现一处不符合扣0.5 3、制订设备安全运行、定期巡回检查、维护保养、运行记录、维修档案等管理制度，并严格执行。2实地查看、检查资料；符合2.0，发现一处不符合扣0.2 4、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机站房环境符合设备要求。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 （二）供电系统3 1、专变供电保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限；制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。2实地查看、检查资料；符合2.0，无明确的审批权限扣1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5 2、配备了应急发电机的，维护良好，可随时启用。1实地查看，检查资料；符合1.0，不符合0 （三）弱电系统3 1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。1实地查看、检查资料；符合1.0，发现一处不符合扣0.5 2、监控系统等智能化设施设备运行正常，记录完整规范并按相关规定期限保存。2实地查看、检查资料；符合2.0，运行不正常、无记录或有记录但未按规定期限进行保存，此项得分为0 （四）消防系统8 1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。3检查资料、实地查看；抽查消防栓10个，消防灭火器10个，消防报警器10个，消防应急照明灯10个。符合3.0，发现一处不符合规定将本项分值扣完 2、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人，定期组织消防演练。1实地查看、检查资料；符合1.0，责任人不明确每发现一处扣0.2 3、定有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。2实地查看、检查资料；无应急方案扣0.5，各种标志每缺少一个及发现一处不畅通扣0.１ 4、无火灾安全隐患，有定期检查记录。2实地查看、检查资料；发现一处安全隐患扣0.5；无检查记录扣1 （五）电梯系统7 1、电梯由专业维保公司进行维修保养，维保合同完备，维修、保养人员持证上岗。１检查资料；符合1.0，不符合0 2、电梯年检合格证完备。1检查资料；符合1.0，不符合0 3、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。轿厢、井道、机房保持清洁。2实地查看、检查资料；发现一处不符合扣0.2 4、在电梯轿厢内张贴安全注意事项，设置紧急装置，应急对讲畅通。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合规定将本项分值扣完 5、有排除险情的应急处理预案及措施。1检查资料；符合1.0，不符合0 （六）给排水系统9 1、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。1实地查看；发现一处不符合扣0.2 2、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。3实地查看、检查资料；符合3.0，发现一处不符合扣0.5，无水质化验单扣2.0， 3、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。2实地查看、检查资料；没有管理措施扣1.0，水箱周围每发现一处隐患扣0.5 4、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。1实地查看；符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 5、制订事故应急处理方案。2检查资料；无处理方案扣2.0，方案不完善扣1.0 （七）空调系统3 1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。1实地查看；符合1.0，不符合0 2、制订中央空调发生故障应急处理方案。2检查资料；符合2.0，不符合0 四共用设施管理5 1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 3、管道井和桥架维护良好。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 4、道路、楼道、大堂等公共照明完好。1实地查看；符合1.0，发现一处不亮扣0.2 5、大厦范围内的道路通畅，路面平坦。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 五秩序维护、车辆管理8 1、秩序维护人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明礼貌，认真负责。1实地查看、检查资料；无值班、巡查及来访登记等制度扣1.0； 2、交接班记录、值班和巡查记录齐全、完整，有来访登记制度。2检查资料；符合2.0，无交接班和值班、巡查记录，本项分值为0，无接班、值班及巡查记录不规范，发现一处扣0.5 3、结合大厦特点，在危及人身安全处，设立清晰规范的安全警示标识，制订安全防范措施。1检查资料、实地查看；对特殊的部位要有相应的防范措施，发现一处无防范措施扣0.5 4、大厦内外消防通道畅通。2实地查看；符合2.0，不符合0 5、进出大厦各种车辆管理有序，停车场有专人疏导，车辆停放整齐，无堵塞交通现象，不影响行人通行。1实地查看；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 6、非机动车车辆管理制度落实，有集中停放场地，停放整齐，场地整洁。1实地查看；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 六环境卫生管理8 1、环卫设备设置合理，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。1实地查看、检查资料；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 3、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂楼梯扶拦、天台、公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.2 4、商业网点管理有序；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。2实地查看；符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 5、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准。1实地查看；发现一处不合格扣0.2，发现一次环保部门下达整改通知扣0.5 6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。1符合1.0，不符合0 七绿化管理4 1、绿地无改变用途，无损坏、践踏、占用现象。1实地查看；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 2、绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时灭治虫害，无枯死花草、树木。1实地查看；长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.1分 3、绿化带（包括天台和屋顶）内无杂草及纸屑、烟头、石块等杂物。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.2 八精神文明建设4 1、全体业主和使用人能自觉遵守（临时）管理规约，维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定。1实地查看、检查资料、随访业主；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动。1实地查看、检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 3、大厦内未发生重大违纪违法案件。1检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 4、物业服务企业与业委会、社区、街道关系协调，积极配合并参与社区文化建设。1检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 九管理效益3 l、物业服务费用收缴率90％以上。1检查资料；符合1.0，每降低1个百分点扣0.1 2、提供便民特约服务，服务项目与收费标准公开。1实地查看、检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 3、本大厦物业管理经营状况良好。1检查资料；检查财务报表等，盈利1.0，持平0.5，亏本0 附件三： 长沙市物业管理优秀项目（综合）标准及评分细则 申报项目名称： 序号标准内容规定分值检查方法与评分细则评分值一基础管理19 1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用。1实地查看；符合1.0，不符合0 2、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。1按照《物业管理条例》第29条检查资料；符合1.0，不符合0 3、各种服务标识醒目、规范，责任人上墙公示。1实地查看；符合1.0，不符合0 4、物业管理用房按照规定移交，装修符合办公标准。1实地查看；符合1.0，未移交0 5、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主(临时)管理规约等各项制度完善。1检查资料；完善1.0，不完善0 6、业主委员会按规定程序成立并备案，按《业主大会议事规则》履行职责。1检查资料；符合1.0，不符合0。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，此项得1分 7、物业服务企业与业主委员会（建设单位）签订了物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确。1检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案；项目有创优宣传板报；发放业主征求创优意见表。业主对创优工作知晓率达85%以上。2检查资料、实地查看；无创优征求意见表，扣2.0，无创优计划和实施方案扣0.5，无宣传板报扣1.0，创优工作知晓率不达标扣1.0 9、管理处部门独立设置，机构健全，岗位职责上墙；各项制度齐全，并有具体的落实措施和考核办法。2检查资料，实地查看；机构不健全扣0.5，职责未上墙扣0.5,制度不齐全扣0.5，无落实措施和考核办法扣0.5 10、管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩戴工作牌。1实地查看、检查资料；管理人员、专业技术人员发现1人无上岗证书扣0.1；着装及工作牌0.3，不符合0 11、有《价格服务登记证》，公开服务项目、收费内容和标准；实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。2检查资料；符合2.0，无《价格服务登记证》或未公开收费内容和标准的扣2.0 12、建立业主及使用人档案、查阅方便。1检查资料；符合1.0，不符合0 13、在门岗、客服中心公开24小时服务和投诉电话，有单独的投诉回访制度，投诉回访记录规范齐全。2检查资料、实地查看；电话未公开扣2.0，无投诉回访记录扣2.0，记录不完整一处扣0.5，扣完为止 14、每年定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，并对意见及时整理和处理，满意率达90%以上。1检查资料；符合1.0，基本符合0.5不符合0 15、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。1检查资料；符合1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.2，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.2、不符合0；问访记录完整0.1，记录不完整或无回访记录0 二房屋管理与维修养护12 1、制定年度房屋维修养护计划并实施。1实地查看、检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 2、项目内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、驻项目各单位名录标识在区内明显位置，企业铭牌及各类标识牌统一有序。2实地查看；符合2.0，发现一处标志不清或没有标志扣0.2 3、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象，无危及房屋结构安全行为。2检查资料、实地查看；符合2.0，每发现一处不符合扣0.5 4、房屋外观完好、整洁，屋面干净，无开裂渗漏，无杂物推放；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2实地查看；符合2.0，房屋外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.2；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2 5、物业服务区域内招牌、广告牌等宣传内容文明、积极健康，并按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。1实地查看；符合1.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1、有安全隐患每处扣0.5 6、空调及其它户外设施安装符合项目规定，位置统一有序。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 7、封闭阳台的，统一有序、色调一致，除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 8、项目内楼宇楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 9、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放杂物及违章占用等。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 三共用设备管理36 (一)综合要求7 1、有完整的设备台帐和各项维修保养计划，有相关设备大中修计划，并严格执行。2检查资料；符合2.0，计划不合理，每处扣0.1，发现未严格执行计划，每处扣0.5，扣完为止 2、设备标识清晰，制定岗位责任制度并上墙。2实地查看、检查资料；符合2.0，发现一处不符合扣0.5 3、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录、维修档案等管理制度，并严格执行。2实地查看、检查资料；符合2.0，发现一处不符合扣0.2 4、设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 (二)供电系统2 1、专变供电保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限，可预见性的限电、停电按规定时间通知住用户。1检查资料；符合1.0，不符合0 2、制订用电管理措施与停电应急处理方案并严格执行。1检查资料；符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5 (三)弱电系统2 1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。1检查资料；符合1.0，发现一次不符合扣0.5 2、监控系统等智能化设施设备运行正常。记录完整规范并按规定期限保存。1检查资料；符合1.0，基本符合0.5、不符合0 (四)消防系统8 1、消防控制中心24小时值班,各项记录完整规范,消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。2检查资料、实地查看；抽查消防栓10个，消防灭火器10个，消防报警器10个，消防应急照明10个。符合1.0，发现一处不符合规定将本项分值扣完 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。1实地查看、检查资料；每发现一人不符合要求扣0.2 3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人并上墙公示。1实地查看、检查资料；符合1.0，责任人不明确每发现一处扣0.2 4、制订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。2实地查看、检查资料；符合2.0，无应急方案扣1.0，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.5 5、项目装修需报消防部门审批的，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格方可使用。1实地查看、检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 6、项目内无火灾安全隐患，有定期检查记录。1实地查看、检查资料；发现一处安全隐患扣0.5；无检查记录扣1.0 (五)电梯系统6 1、电梯由专业维保公司进行维修保养，有维保合同，维修、保养人员持证上岗。1实地查看、检查资料；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 2、电梯年检合格证完备。1检查资料；符合1.0，不符合0 3、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁。1实地查看；发现一处不符合扣0.2 4、在电梯轿厢内张贴安全注意事项，设置紧急装置，应急对讲畅通。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合将本项分值扣完 5、有排除险情的应急处理预案及措施。1检查资料；符合1.0，不符合0 (六)给排水系统8 1、设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。1实地查看；发现一处不符合扣0.2 2、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。2检查资料；符合2.0，发现一项不符合扣0.5 3、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。2实地查看、检查资料；符合2.0，没有管理措施扣1.0，水箱周围每发现一处隐患扣0.5 4、有预见性的限水、停水应按规定时间通知业主和使用人。1实地查看、检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 5、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 6、制定事故应急处理方案。1检查资料；符合1.0，不符合0 (七)空调系统3 1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。1实地查看；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 3、制订中央空调发生故障应急处理方案。2检查资料；符合2.0，不符合0 四共用设施管理3 1、共用配套设施完好，无随意改变用途。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 2、管道井和桥架维护良好，共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 3、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，场地（景观、健身器材、建筑小品等）维护良好。1实地查看；符合1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损或丢失扣0.2，路面井盖不影响通行0.2 五秩序维护及车辆管理11 1、项目内基本实行封闭式管理。1实地查看；符合1.0，不符合0 2、秩序维护人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明礼貌，认真负责。2实地查看、检查资料；符合2.0，无值班、巡查制度扣1.0； 3、交接班记录、值班和巡查记录齐全、完整，有来访登记制度。2检查资料；符合2.0，无交接班和值班、巡查记录，本项分值为0，无接班、值班及巡查记录不规范，发现一处扣0.5 4、结合项目特点，在危及人身安全处，设立清晰规范的安全警示标识，制订安全防范措施。2检查资料、实地查看；符合2.0，对特殊的部位要有相应的防范措施，发现一处无安全警示标识或防范措施扣1.0 5、进出项目各种车辆管理有序，出入有登记，无堵塞交通现象，不影响行人通行，消防通道畅通。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.5 6、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。2实地查看、检查资料；符合2.0，发现一处不符合扣0.5 六环境卫生管理8 1、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。1实地查看、检查资料；未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.2 2、环卫设施设置规范，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀。1实地查看，检查资料；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 3、对有毒、有害垃圾管理严格，按规定分装，不得与其它垃圾混杂。1实地查看；符合1.0，不符合0 4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；项目内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.2 5、商业网点管理有序；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.2 6、项目内排污、排烟、噪音等符合国家环保标准。1实地查看；符合1.0，发现一次环保部门下放整改通知扣0.5 七绿化管理3 1、绿地无改变用途，无损坏、践踏、占用现象。1实地查看；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 2、绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无枯死花草、树木。1实地查看；长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2 3、绿地无杂草及纸屑、烟头、石块等杂物。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2 八 精神文明建设5 1、全体业主和使用人能自觉遵守《（临时）管理规约》，维护公众利益，遵守项目内各项管理规定。2检查资料；符合2.0，基本符合1，不符合0 2、设有学习宣传园地，宣传项目管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；区域内设信息公告栏。1实地查看、检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 3、项目内未发现重大违纪违法案件。1检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 4、物业服务企业与业委会、社区、街道关系协调，积极配合并参与社区文化建设。1检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 九管理效益3 1、物业服务费用收缴率90％以上。1检查资料；符合1.0，每降低1个百分点扣0.5 2、提供便民特约服务，服务项目与收费标准公开。1实地查看、检查资料；符合1.0，基本符合0.5，不符合0 3、本项目物业管理经营状况良好。1检查资料；检查财务报表等；盈利1.0，持平0.5，亏本0 附件四： 长沙市优秀物业服务企业标准及评分细则 申报企业名称：序号标准内容规定分值检查方法与评分细则评分值一基本条件151、服务项目在15万平方米以上，管理两种类型以上物业项目。4检查资料,实地查看；管理面积达标2.0，管理两种类型以上物业2.0 2、近三年有一个以上项目获得市优以上称号。4检查资料,实地查看；达标4.0，未达标0 3、企业取得资质3年以上,并按要求建立企业信用档案系统。4检查资料；达标4.0，未达标0 4、公司办公用房不少于150平方米。3检查资料，实地查看；达标3.0，未达标0 二内部管理251、企业按资质要求配备相应专业技术人员。4检查资料；达标4.0，每未达标一人扣0.5，扣完为止 2、与员工签订《劳动合同》，用工制度符合国家有关规定。3检查资料；符合3.0，每缺一项扣0.5，扣完为止 3、企业管理人员经过专业培训，持证上岗，并有员工培训计划。4检查资料；符合4.0，每缺一项扣0.2，扣完为止 4、内部机构健全、合理，建立现代企业制度，各项规章制度完善，并严格执行。4检查资料,实地查看；符合4.0，每缺一项扣1.0，扣完为止 5、所服务项目依法签订物业管理合同，责权利明确。4检查资料；符合4.0，每缺一项扣1.0，扣完为止 6、企业员工着装统一，佩戴工作牌，文明礼貌，工作规范，熟悉企业基本情况。2实地查看；符合2.0，每缺一项扣0.5 7、企业制订有符合实际的创优计划和实施方案。2检查资料；符合2.0，每缺一项扣0.5，扣完为止 8、有自己的企业形象标识和企业文化。2检查资料,实地查看；符合2.0，每缺一项扣0.5 三服务意识251、有严格的服务和收费制度，有便民服务措施，服务内容和收费标准公开。5检查资料；符合5.0，每缺一项扣1.0，扣完为止 2、设置专门部门对服务内容进行考核，服务内容和手段不断创新。3检查资料,实地查看；符合3.0，每缺一项扣1.0，扣完为止 3、制订科学、规范、标准的服务流程，并严格执行。3检查资料,实地查看；符合3.0，每缺一项扣1.0，扣完为止 4、无乱收费现象，每半年公布公共性收益使用情况，按规定接受业主监督。4检查资料,实地查看；符合4.0，收费标准公布并符合规定的2.0；无凭证或报表的扣1.0；公开无照片或记录的扣1.0 5、每年至少进行一次业主满意率调查，并有分析报告和整改措施，服务满意率在90％以上。4检查资料,符合4.0,无分析报告或整改措施各扣2.0 6、有高效的投诉和回访制度；服务质量投诉率在5％以下。6检查资料；符合6.0，无投诉和回访制度和记录全扣，不完整一处扣1.0 四财务管理101、企业独立核算，设有财务管理部门，财会人员持证上岗。2检查资料,实地查看；符合2.0，每缺一项扣0.5，扣完为止 2、各项财务制度健全、物业管理预算方案、年度财务计划、财务分析报告齐全。2检查资料；符合2.0，每缺一项扣0.5，扣完为止 3、记帐凭证、会计报表编制、记载及时，内容真实，数字准确，帐目清楚。2检查资料；符合2.0，每缺一项扣0.2，扣完为止 4、现金、支票、收费、发票等保管、使用符合规定，无违反财务纪律行为。2检查资料,实地查看；符合2.0，发现违纪现象0 5、企业在会计核算、税收等方面执行有关规定，银行帐务往来核对及时。实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。2检查资料；符合2.0，每缺一项扣0.5，扣完为止 五企业经营151、企业有整体的经营理念和发展规划，有经营计划，指标清晰，有优良的企业文化。4检查资料；符合4.0，经营观念无创新扣1.0，无明确目标扣2.0，无发展计划和经济指标各扣1.0 2、企业经营规范，无重大投诉事件。5检查资料；符合5.0，经营不规范引起业主重大投诉，每发现一例全扣 3、经营效益较好，物业管理公共性服务费收缴率在85％以上，企业连续两年无亏损，并有盈利。6检查资料；符合6.0，无收缴报表扣2.0,每降低1.0个百分点扣0.5，连续两年亏损本项分值为0 六企业文化101、企业文化有专人负责，有计划、有安排、有落实、有总结，活动开展经常，较好展示了员工爱岗、敬业、敢于创新的精神风貌。3检查资料,实地查看；符合3.0,企业文化有专人负责，活动开展经常2.0；有计划、有总结2.0，每缺一项扣1.0 2、服务项目内文化活动有专人负责，有计划、有安排、有落实、有总结，活动开展经常。3检查资料；符合3.0,有专人负责，活动开展经常1.0；有计划、有总结2.0，每缺一项扣1.0 3、定期出墙报，推出宣传、学习园地，开展遵纪守法、健康卫生知识宣传。2检查资料；符合2.0,无文字材料介绍或无记录0 4、企业积极配合业主委员会、社区、街道开展各项精神文明宣传娱乐活动。2检查资料；符合2.0,无文字材料介绍或无记录扣1.0